Сколько времени уйдет на судебное разбирательство и исполнение решения в ситуации, когда собственник сдал квартиру, но съемщик отказывается ее покидать? Batumelebi писало о подобном случае 17 июня — квартира была сдана четыре года назад, вот только жилец не платит аренду и съезжать не собирается.
Что нужно учитывать сдавая квартиру? На вопросы отвечает глава аджарского филиала «Ассоциации молодых юристов Грузии» (АМЮГ) Паата Диасамидзе.
- Паата, что в данном случае могло защитить собственника, сдавшего квартиру четыре года назад?
Соглашение об аренде может быть заключено как в устном, так и письменном виде. В этом случае был устный договор. В целом лучше заключать письменное соглашение, но и это еще не значит, что в случае неуплаты можно автоматически кого-то выселить.
В закон «О выселении» вошло изменение, по которому полиция выселяет жильца лишь в случае преступной деятельности. Если следствие не начато и лицо находится в квартире по аренде, ипотеке и так далее, то в этом случае с целью выселения собственник должен обратиться в суд.
- Обратись хозяин квартиры в полицию, как должны действовать правоохранители?
Полиция не может принять и исполнить решение о выселении. Названый вами случай нельзя оценить как вторжение в квартиру (преступная деятельность — ред.), поскольку было устное или письменное соглашение между сторонами.
- Есть ли правовые основы, исходя из которых лицо может получить право оставаться в арендованной квартире?
Соглашение об аренде дает право на проживание, но не на собственность. Когда срок соглашения истекает, заканчиваются и эти отношения.
Соглашение теряет силу в случае неуплаты. Соглашение также защищает съемщика, который добросовестно платит и не нарушает условия соглашения. В соглашении могут быть предусмотрены санкции, например, что должно произойти в случае, когда съемщик исполняет свои обязанности, а арендодатель неожиданно требует разорвать соглашение. В данном случае съемщик, например, может вернуть плату за последний месяц.
Устное соглашение также действительно. Просто в данном случае может усложниться подтверждение предмета соглашения. У арендодателя также есть обязанность заранее уведомить съемщика о досрочном прекращении действия соглашения.
- Если владение собственности подтверждается выпиской из Общественного реестра и суд удовлетворяет иск, то в чем предмет спора, что разбирает судья?
Выселение, чтобы собственник вернул квартиру. Такие иски в основном удовлетворяют, так как есть выписка из Реестра, соглашение прекращено.
В таком случае требование истца удовлетворяется, но предметом спора может быть то, что стороны не могут достичь согласия по вопросу уплаты аренды, возможно связанно с курсом валют и т.п. Подобные обстоятельства и должен оценить суд.
- Сколько времени нужно на рассмотрение подобных дел и можно ли обжаловать решение?
Зависит от того, насколько перегружены суды. Сейчас суды довольно перегружены и нарушаются сроки рассмотрения дела. Почти по всем нашим делам сроки нарушены.
Естественно, решение можно обжаловать в высшей инстанции, что правда еще больше продлит сроки рассмотрения.
- А что насчет этапа исполнения? Сколько времени понадобится собственнику для возвращения квартиры после суда?
Окончательное решение суда должно быть доставлено в Национальное бюро исполнений, после чего исполнитель должен отправить письмо съемщику о добровольном исполнении решения. И у этого есть своя процедура — должно быть определено время и так далее.
Если съемщик не выселится добровольно, прибегнут к принудительным мерам.
- При подобных делах собственник платит пошлину, платит адвокату. Можно ли потребовать возмещение этих средств от съемщика?
Конечно. Это регулируется законодательством. Затраты стороны, иск которой был удовлетворен, берет на себя другая сторона пропорционально удовлетворению иска.
- Может ли собственник потребовать возмещения ущерба?
Да, он может потребовать заплатить ту сумму, которую мог бы получить за аренду квартиры во время суда. Предметом разбирательства также может стать повреждение вещей.
- Как собственник может застраховаться от всего этого?
Заключить соглашение в письменном виде и внести туда список санкции. Других механизмов для внесудебного выселения нет.
Наличие письменного соглашения облегчает бремя доказательства. Если например идет спор о сумме арендной платы, о длительности аренды и так далее. Это фактические обстоятельства дела и их нужно подтвердить в суде. В условиях письменного соглашения фактические обстоятельства подтверждаются легко.
